近些年，圍繞精裝房產(chǎn)生的業(yè)主維權(quán)逐漸增多，大多集中在精裝修是否缺項(xiàng)漏項(xiàng)、是否缺斤少兩等縮水現(xiàn)象；作為家庭的大額、長期投資，小業(yè)主對(duì)精裝房品質(zhì)有更高的期待與要求。不過，不少開發(fā)商宣傳的精裝修游離在建筑行政監(jiān)管之外，卻是不爭的事實(shí)，公開的法院裁判文書、建設(shè)項(xiàng)目備案手續(xù)等公開信息，也再次證實(shí)該事實(shí)。

一、“游離在建設(shè)行政監(jiān)管之外”的商品房精裝修

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，人們更多關(guān)注的是房產(chǎn)的增值以及房產(chǎn)增值帶來的巨額財(cái)富，一定程度上弱化了對(duì)房產(chǎn)內(nèi)在品質(zhì)的要求；多數(shù)房產(chǎn)以毛坯作為交付標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)上僅有少數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商將精裝修作為“情懷”、“賣點(diǎn)”，相應(yīng)的建筑行政監(jiān)管政策與執(zhí)法也相對(duì)寬容、寬松，商品房是否精裝修更多程度上是應(yīng)對(duì)房價(jià)調(diào)控的權(quán)宜措施。

二、“追根溯源”：商品房精裝修應(yīng)納入建設(shè)行政監(jiān)管

通常情況下，小區(qū)開發(fā)的基本建設(shè)流程是：開發(fā)商拿地——工程規(guī)劃報(bào)批——設(shè)計(jì)院：工程圖紙——建設(shè)局審圖中心審圖——工程招投標(biāo)——領(lǐng)取施工許可證——竣工驗(yàn)收備案。

對(duì)精裝修的商品房而言，至少包括土建專業(yè)工程、安裝專業(yè)工程和裝飾裝修專業(yè)工程；工程建設(shè)實(shí)踐中，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核的的工程圖紙往往只包含土建與安裝專業(yè)工程；而作為專業(yè)工程的裝飾裝修往往因開工時(shí)間緊來不及設(shè)計(jì)、或者開發(fā)商銷售方案暫未最終確定等因素，導(dǎo)致商品房的裝飾裝修要么沒有圖紙、要么圖紙未經(jīng)建設(shè)局審圖中心審圖、精裝修過程也可能未向質(zhì)監(jiān)站報(bào)備。

裝飾裝修作為專業(yè)工程，根據(jù)建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例以及各省市制定的裝飾裝修監(jiān)管規(guī)定，原本與土建工程無異，同樣應(yīng)納入建設(shè)行政監(jiān)管范圍之內(nèi)。

三、南京精裝修商品房“四同步”新政，有利于確保裝飾裝修的工程質(zhì)量

南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、南京市物價(jià)局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房全裝修建設(shè)管理的通知》（寧房寧市（2019）15），對(duì)原建筑法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等關(guān)于精裝修的質(zhì)量監(jiān)管規(guī)定，予以了重申明確，并用預(yù)售許可審批倒逼開發(fā)商，即全裝修交付的新建商品住房項(xiàng)目，全裝修應(yīng)隨商品住房主體工程一道，同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步監(jiān)管、同步交付，實(shí)行對(duì)全裝修工程的全過程監(jiān)管。未按要求做好“四同步”的全裝修工程，全裝修部分未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不予價(jià)格備案，暫停核發(fā)預(yù)售許可證。

四、城建檔案館的“竣工備案表（裝飾裝修）”，一目了然判定精裝修是否接受了建設(shè)行政監(jiān)管

對(duì)小業(yè)主而言，很難用建筑專業(yè)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)去衡量精裝修房產(chǎn)質(zhì)量是否合格。建設(shè)工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，若某開發(fā)小區(qū)取得了“精裝修竣工備案”，則其相應(yīng)的工程質(zhì)量應(yīng)該是有保障的，畢竟在精裝修過程中已經(jīng)由設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位以及質(zhì)監(jiān)站等多方共同參與監(jiān)督。

結(jié)語

在房價(jià)上漲的階段，人們關(guān)注的往往是價(jià)值財(cái)富增加；在房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)、改善要求提升的現(xiàn)階段，“精裝修”的潛規(guī)則被擺上臺(tái)面，人們也開始關(guān)注房產(chǎn)品質(zhì)或者以“品質(zhì)”尋求利益，再加之建設(shè)行政監(jiān)管，包括開發(fā)商在內(nèi)的市場(chǎng)主體是時(shí)候正視 “精裝修監(jiān)管”問題了。

（文首圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

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